黄埔 | 鱼珠
今天的楼盘打分是2.0升级版，有别于以往，我们不会再做雨露均沾，而是挑选老邝心中Top 500，在我看来犹如豆瓣Top 250，广州贝壳共8800 楼盘，但真正处于稀缺好货的二手盘，大概前5%差不多了。这是工程量非常大的事情，我预计要4年完成，中间也要随时纪录网友的点评，所以也请大家多多支持，你们的互动是我最大的动力。
第一期我们将目光放在2020年的当红炸子鸡——老黄埔。根据广州十四五规划，鱼珠的定位得到提升，和金融城、琶洲同为“人工智能与数字经济试验区”。因此连带着大沙地、老区府都得到了市场关注，在上一轮行情收获了很不错的涨幅。你要问我到底有没有泡沫？老邝觉得纯投资讲究“与泡沫共舞”，即使是自住，也有一定稀缺性，配得起全市Top 500的定位。
1、保利学府里
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醛止超人: 学府里虽然有两栋公租房，但它们和其他栋商品房中路有条路隔开了，人群上不会混乱。另外楼盘离主要交通干道有几百米距离，可以说独享一份安静了，小区内还有个加拿达幼儿园，带小朋友上学很方便。给个8.5分都不过分。
家栋JD: 买学府里的绝对不懂老黄埔楼市。（2020年4月21号）
老邝：说说你的理由？
家栋JD：保利定价拿得很尽，几乎是老黄埔最高价， 短期内升值空间很小（对比同期其他），其次，这里的学位虽然是省一级，但在老黄埔这省一级小学学校最多排第三四名，根本不算名校。最后，同期买黄埔花园，甚至金碧领袖升值空间远远大于学府里。最后，包括老黄埔未来的规划，密集都是在丰乐路和裕丰围那一块。老黄埔人觉得当时觉得这个盘这么贵，打学府里概念就是欺负新广州人不懂黄埔的学位情况。
老邝: 谢谢分享，我觉得看保利学府里的市场认可度，还是要等它满二之后的成交价。
Ximeng_Ximeng: 回复@家栋JD:黄埔未来的发展不是在鱼珠吗？
家栋JD: 回复@Ximeng_Ximeng:鱼珠沿江边到裕丰围，然后丰乐路两侧通萝岗。但是开发进度应该丰乐路两侧快些。黄埔老港的改造已经有过明确的新闻，但估计进度在十年左右。
Ximeng_Ximeng: 回复@家栋JD:嗯嗯，但商务中心应该还是在鱼珠，连着金融城。
老邝：我也更看好鱼珠。
家栋JD: 看好鱼珠是珠江新城的延伸没有问题，但鱼珠一带没有住宅，未来就算有也是沿江楼王8万 但是把学府里理解成鱼珠概念不妥（保利自己的宣传口径，当初拍地那么贵原因之一就是整体面积小，拉高地价给保利鱼珠大地块造声势，因此当年并不好卖，二手涨幅也低）学府里的港湾小学的确一般般。（2020年4月21号）
荒人如梦: 保利不愁，但说质量，海珠有几个保利也不是传说那么好，看了几套房，家家漏水。
老邝: 保利天悦？
荒人如梦: 对，还有西边那几个。
MiuMiuHon: 15年就卖2万多快接近3万。当年去看，觉得户型有点小，最后买了番禺金山谷。
老邝: 得房率超低，而且户型偏刚需。
MiuMiuHon: 当年的宣传重点是学位，看名字就知道，最后竟然学位……
非著名网友：哇，四万多一平，值得吗？（2020年3月16号）
老邝：这四万多还没算不满二的税费。
非著名网友：不满2，真正成交得再加20万吧？
专业打酱油spy: 户型9，配套6，7.5吧。另外，新房涨幅还是跑输大市，3万出头现在才4万出头，40%不到。（2020年3月17号）
大笨猫2010: 2016年初听说的是2.6万起，如果3万2016年初买，感觉涨幅不行。不过够新……但是相同价格还是买黄埔花园，给个7.9分吧。（2020年3月19号）
yxwylf：学府里不错，近鱼珠远石化，就是现在入手不知道会不会站岗一段时间？
…：学府里开盘去看过，感觉盖在坑里周边脏乱就没买。
老邝：后来买来哪里？
…：琶洲的旧小区。
春风吹又生020：楼龄比较新，有产业支撑，有发展前景，给8.5分。
肥牛主任办公室：上次去看了。挺不错的。就是交通还不方遍。加上税费这些价格比较高....
老邝：是的，不急的话等满二之后再交易吧。（2020年3月16号）
疯狂毕露ing：距离地铁的稍微远了点，学位很一般，港湾小学，没过两年交易成本高。好在比较安静，楼下顶岗菜市场，房子够新可以直接拎包入住。（2020年3月30号）
2、金碧世纪花园
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老邝: 此时入手大概率高位站岗1-2年，纯投资可以不急于买入，耐心等待，等时间窗口等放盘窗口。（2021年4月28号）
于大宝爱打网球: 确实，现在都去到5.7万/平了绝对的高位入手！
沉默的周师傅: 这个20年涨了一大波，当时我同事去看两房要280w，等她十一回家卖房拿完首付回来后变成300w了她就去买文冲那边的了……
老邝: 万科城市花园？
沉默的周师傅: 是啊，真牛，真准！
老邝: 因为这个价位，平移过去就它算是同品质竞品。
HHHHHHHa0: 有关注3、4期的手枪两房，正在和东晓南那边两房作对比。通勤上感觉去天河都挺方便的。总价300更建议那边呢？
老邝: 东晓南烟火味更浓，这边投资更好。
会转的凯哥哥: 现在已经处于高位了吧，能买入吗？
老邝: 目前已经回调，但我也不敢说是底。
混吃混喝在等死12459: 那他和黄埔花园比，肯定选黄埔花园吗？
老邝: 自住的话，都已经溢价很多，但我还是会选择黄埔花园。下一轮行情，肯定是黄埔花园继续涨。（2021年4月28号）
小夕小小小: 周边3公里内高端就业10年内估计都行不成气候，现有群体都是天河五流就业群体，这部人升级就置换到天河核心区域了，这里注定是个枪靶。
wetsoul: 2018年去看过，那年2.8万左右单价吧。当时感觉挺喜欢的。结果，进去看房，发现很多被子在小区花园里面晾晒，就没欲望买了。
2021飞蓬草: 等到那边发展起来，都老破房了，投资的话真没存银行划算。
Moil：规划要通地铁了吧？
老邝：距离珠村地铁站，比较比较远。
星期八everyday：去看过，感觉还是偏了，地铁又远。所以放弃了。后来挑了可逸豪逸。
生存在广州的空气：我现在挂卖这里的单间，不是因为其他什么原因，是因为我孩子读书被分到黄埔那么远，没法统筹，没想着赚钱。持有我儿子就只能在黄埔茅岗小学读书了，关键接送好麻烦，太远了。
无名徒行：按你的说法，如果投资属性占比大的话，黄埔的盘尽量不要碰了？
老邝：稀缺好货不怕，怕的是大家只知道网红盘，而不知道里面的分化。
花园阳台露台设计：2023珠村地铁不是通吗？距离800米。
老邝：走过去比较远，还不如直接坐多一个BRT。
方块72787722：等下一个行情出现如果有的话，现在确实回落很多。
春天里的云熙: 真的是一路看着升上来！
老邝： 嗯，2020年是黄埔房价爆发的一年。（2021年4月29号）
小心求证：老邝应该做精品，稀缺产品。
老邝：金碧世纪的五期，OK的。
西米simi儿: 金碧世纪花园住着确实很舒服，很少有带这么大花园的小区了。
老邝: 其实恒大就是搞这些“远大大”，只不过当年的大沙地和石溪，在城市化扩张的过程中慢慢纳入市区。
ben-1874: 实在看不懂，楼栋密度大容积率高，公共区域破旧（反映出物业一般），不近地铁，同样价格不如直接买中鼎或者多加一点点打新老黄埔那三个新盘。
老邝: 打新或者中鼎二手都可以。（2021年5月13号）
3、中鼎君合名城
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rfdsdrtt: 不是配套怡园小学吗，原来泰景小学？
老邝：不是的，这个盘不是。
CF猫：这个盘占据老黄埔高地，比地平线高小小，可以有效避免水浸，加0.5。
老邝：OK，我当你9分。(2021年7月26号）
白马非马YX: 不过户型比城市之光好太多了。
candice：小区内还有个大公办幼儿园应该也能加分吧？
老邝：不算特别多加分项。
春风吹又生020：老黄埔符合广州东进发展预期，楼盘又比较新，给8分吧。
佛系滴滴答：新溪要入市估计也快不了吧？
老邝：但会比横沙快。
一颗会开花的树-: 前有公交站，后有地铁站，方便，物业好像换了，不知道现在是不是好了些？停车费600，我觉得挺贵的。
老邝: 600元还贵呀？
一颗会开花的树-: 中鼎好多业主把车停到周边小区。
小强和小标好重要: 这楼盘除了位置好，其他真的…（包括质量），所以总结99%还是地段为王。
老邝: 李嘉诚不欺我。
热情的黑森林: 做公车经过这边。很是ok，地铁直达天河是加分。还有老黄埔的烟火气十足，8分吧。
学习着呢: 听说物管一般？
老邝: 嗯，这也是一个不足，好在楼龄新，设施折旧不太明显。
Chrismee: 老黄埔去珠城通勤双地铁，商业去三溪也很便利，次新房，8分。
阳光小啾啾: 这个比南沙湾所有的盘分数都高啊？
柠檬Vincent：中鼎的一期不行，二期还行。我去售楼部了解过。他们还想要茶水费。
老邝：被限价了，只能通过这些东西取得平衡。（2021年7月27号）
东南西北风中發：学位确实硬伤，我年初卖了换萝岗学位房了，很舍不得但也没办法，确实很方便。
老邝：换到哪里学位房？
东南西北风中發：珠花。
老邝：省一级标准学位房。
笼熊：密度太高，安置房即视感，开盘学府里两万多它一万多。
老邝：学府里开盘比中鼎晚一点，所以高一点。
zhiyi：看黄埔的十四五规划以及科学广场CBD的相关信息，未来五年黄埔的C位似乎是科学广场了。
老邝：临港经济区有个优势，非常靠近金融城，才楼市角度，这个才是王炸。（2021年8月11号）
总结
对于鱼珠、对于老黄埔，市场上一直很有争议，但房价的增长却很老实。有意思的是，两年前我在推荐这几个盘，并给出积极推荐时，很多网友依然不看好这边，理由也是大家熟知的空气差、配套差，经过两年的房价暴击，我只能说“一涨解千愁”。
这次的2.0版打分，我希望融合1.0的评论，将跨越两年的评论放在一起对比，看看是老邝被打脸多？还是打别人脸多？当然，在2.0版的打分，能出现的楼盘都是我心目中全市稀缺Top 5%，大家一定要记得关注这个 #楼盘打分。
